Sinds 2024 valt de thermische renovatie van oude gebouwen in Frankrijk onder een regelgevend kader dat verschillende systemen over elkaar heen legt. Drie regimes coëxisteren voor bestaande gebouwen, elk met zijn eigen drempels voor activering en technische vereisten. Daarbovenop komt een energie-ethisch tijdschema dat betrekking heeft op verhuurders en een uitgebreide energie-audit bij verkoop. Begrijpen welk regime van toepassing is op welke bouwplaats en welke speelruimte er nog is voor oude gebouwen bepaalt elke beslissing over werkzaamheden.
Oude gebouwen en de berekeningsmethode van de DPE: een aanhoudende kloof
De wettelijke definitie van een oud gebouw is verduidelijkt door een wetsvoorstel dat in maart 2025 door de Senaat is aangenomen. Het verwijst naar een gebouw dat vóór 1948 is gebouwd volgens traditionele technieken en materialen (steen, aarde, oude baksteen, vakwerk). Dit onderscheid is niet cosmetisch: het bepaalt de manier waarop renovatiewerkzaamheden moeten worden gedacht.
De energieprestatie-indicator (DPE) blijft een punt van wrijving voor deze constructies. De berekeningsmethode omvat een modulatie die verband houdt met de zware inertie van bepaalde oude wanden. In de praktijk gedraagt een dikke stenen muur zich niet als een wand van betonblokken, en de langzame afgifte van de opgeslagen warmte verandert de werkelijke thermische balans van de woning.
Het voorstel voor een specifieke DPE voor oude gebouwen blijft echter een parlementaire aanbeveling, geen geldige regel. De professionals die op deze bouwplaatsen werken, moeten omgaan met een diagnose-instrument dat is ontworpen voor recentere constructies, wat de verkregen label kan vertekenen. Voor alles over Veriscope en de normen die van toepassing zijn op bestaande gebouwen, verdient de kruising tussen de DPE-methode en de beperkingen van oude gebouwen bijzondere aandacht.
RT bestaand per element of globaal: welk regime is van toepassing op uw bouwplaats
Het regelgevend kader maakt onderscheid tussen twee hoofdregimes, afhankelijk van de oppervlakte en de aard van de uitgevoerde werkzaamheden.
Thermische regelgeving element per element
Dit regime betreft de meeste renovatieprojecten. Zodra een opdrachtgever een isolatie-element, een verwarmingsapparaat, een warmwaterproductie-installatie, een koelsysteem of ventilatie installeert of vervangt, moet hij voldoen aan de minimale prestaties die zijn vastgesteld in het besluit van 3 mei 2007, gewijzigd op 1 januari 2018. Het principe is eenvoudig: elk vervangen onderdeel moet een gedefinieerde prestatiedrempel bereiken.
Dit regime is van toepassing op gebouwen van minder dan 1.000 m² en onder bepaalde voorwaarden op gebouwen van meer dan 1.000 m². Het vereist geen globale thermische berekening van het gebouw.
Globale thermische regelgeving
Voor gebouwen van meer dan 1.000 m² die een zware renovatie ondergaan, vereist het globale regime een andere aanpak. De berekening betreft de totale energieprestatie van het gebouw na de werkzaamheden, niet alleen elke afzonderlijke component. De vereisten zijn gericht op het primaire energieverbruik en het thermisch comfort.
Een derde systeem, dat van de ingebedde werkzaamheden, verplicht om een thermische isolatiecomponent op te nemen bij belangrijke renovatiewerkzaamheden (gevelrenovatie, dakrenovatie, transformatie van ruimtes). Dit mechanisme is bedoeld om de kans niet te missen om de thermische schil te verbeteren wanneer er al een bouwproject aan de gang is.
Kalender van energie-ethiek en audit bij verkoop: de verplichtingen die zich opstapelen
Naast de technische regels met betrekking tot de werkzaamheden, zijn er twee systemen die eigenaren verplichten, ongeacht enige renovatiebeslissing.
- In het vasteland worden woningen met een DPE-classificatie G sinds 2025 niet meer als fatsoenlijk beschouwd voor een nieuw huurcontract of de verlenging ervan. De klassen F en E volgen volgens de regelgevende kalender. Een verhuurder kan in de onmogelijkheid verkeren om te verhuren zonder vrijwillige werkzaamheden te hebben uitgevoerd.
- De energie-audit bij verkoop, die al verplicht is voor woningen met een classificatie F en G, is in 2025 uitgebreid naar woningen met een classificatie E. Deze audit omvat een sitebezoek en werkscenario’s die rekening moeten houden met de technische, architectonische of erfgoedbeperkingen van het gebouw.
- De werkvoorstellen die in de audit zijn opgenomen, moeten een kostprijs presenteren die in verhouding staat tot de waarde van het goed, wat een expliciete economische limiet in het regelgevend systeem introduceert.
Deze twee mechanismen creëren een toenemende druk op eigenaren van oude gebouwen, die vaak in de lage DPE-labels zijn ingedeeld vanwege de eerder genoemde berekeningsmethode.
Erfgoedbeperkingen en thermische renovatie: de afweging die de regelgeving niet maakt
De renovatiewerkzaamheden die zichtbaar zijn vanaf de openbare ruimte kunnen onderhevig zijn aan een erfgoedafweging die verschilt van de thermische regelgeving. In beschermde gebieden (rond monumenten, opmerkelijke erfgoedlocaties) kan de Architecte des Bâtiments de France (ABF) voorschriften opleggen die in directe conflict komen met de meest efficiënte isolatieoplossingen.
Een veelvoorkomend voorbeeld: thermische isolatie aan de buitenzijde, vaak de meest effectieve op technisch vlak, kan worden geweigerd als deze het uiterlijk van de gevel verandert. De eigenaar staat dan voor de keuze tussen thermische conformiteit en erfgoedconformiteit, zonder dat de regelgeving een duidelijke hiërarchie tussen beide vaststelt.
Het wetsvoorstel dat in maart 2025 door de Senaat is aangenomen, probeert deze realiteit te integreren door te verwijzen naar de “behandeling” in plaats van de “vervanging” van elementen, en door het binnencomfort in de zomer en winter toe te voegen aan de criteria van de multicriteria thermische regelgeving. Het verklaarde doel is om een puur energieverbruikgerichte logica te verlaten en de kwaliteit van de binnenlucht en de milieueffecten van de gebruikte materialen te integreren.
Voor oude gebouwen zou deze evolutie oplossingen kunnen bevorderen die compatibel zijn met traditionele materialen (kalkpleisters, isolatie van plantaardige vezels) in plaats van systemen die zijn ontworpen voor recente constructie. De tekst heeft zijn wetgevende parcours nog niet voltooid, en de uitvoeringsdecreten zullen de werkelijke reikwijdte van deze aanpassingen bepalen.
De thermische renovatie van oude gebouwen blijft gevangen tussen eisen voor energieprestaties die zijn afgestemd op het recente vastgoed en architectonische beperkingen die specifiek zijn voor gebouwen van vóór 1948. Het regelgevend kader evolueert, maar de ontbrekende factor blijft een diagnose-instrument dat is aangepast aan de thermische inertie van traditionele materialen. Zolang de DPE deze specificiteiten niet volledig integreert, zullen eigenaren van oude gebouwen moeten navigeren tussen verschillende regelgevende logica’s die niet altijd samenkomen.
